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兩頭牟利的蛋殼公寓,背后有何稅務邏輯

新年伊始,剛在納斯達克敲鐘不久的蛋殼公寓被曝出新聞,趁著疫情期間要求延遲支付業主租金,同時蛋殼公寓的租客卻仍要交租。蛋殼公寓獨吞免租紅利。

由此,吃瓜群眾的目光聚焦到蛋殼公寓的創新租賃業務模式中來。小編這就來捋一捋蛋殼公寓其業務模式背后的稅務邏輯。

 

業務模式

 業務模式圖

 

業務模式方面,蛋殼公寓向大量個人業主承租住房,將房源裝修后再轉租給房客,日常對房客進行統一物業管理。這是傳統的二房東模式。 

但在房客支付租金的這端,蛋殼公寓引入了互聯網金融模式。房客簽約時,同步會與金融機構簽訂一份貸款協議,房客向金融機構一次性貸款支付全年租金給蛋殼公寓,每月分期還款。這步操作使得蛋殼公寓可以快速融資在全國攻城略地,并將貸款的風險轉嫁給了房客。

蛋殼公寓在取得全年租金后并未將其全部支付給業主,而是向業主分月支付租金。剩余的預收租金被蛋殼公寓用來在全國范圍內擴張規模、尋找房源。

 

稅務分析

蛋殼公寓的增值稅銷項、進項結構持平甚至倒掛,增值稅稅負成本不高。蛋殼公寓的收入包括兩部分,主要為租金收入(9%)、其次為向房客提供的物業管理服務(6%)。主要成本為業主租金(5%)以及新房源的家電家具等軟裝費用(13%)和市場營銷費用(6%)。

注:折舊與攤銷中包括家電家具費用,考慮軟裝費用攤銷3年以上,取得進項占總進項的比例應高于成本結構中的15.8%。

 

主要成本構成

【理道建議】物業管理服務的增值稅稅率(6%)低于不動產租賃的增值稅稅率(9%),企業經營租賃業務可以為租戶提供物業服務并同時降低部分租金,相比于純租賃的業務模式,整體上可降低增值稅。要注意增加物業管理服務的經營范圍,

其次,蛋殼公寓作為轉租方其租金收入無需繳納房產稅(自有房產出租,房產稅按照租金收入的12%繳納)。對比同行業的萬科、招商蛇口重資產投資的自有長租公寓,蛋殼公寓在同行競爭中一開始便已在稅務籌劃快車道。

另外,成本端將無法抵扣進項的風險轉移。引入金融機構的操作,除了達到快速融資的效果外,在稅務上也免除了自身向銀行直接融資進而貸款利息(6%)無法抵扣進項的損失??晌揭皇?。

但有幾個稅務問題也縈繞著蛋殼公寓:

第一,蛋殼公寓預收租客全年租金,賬上掛賬大量預收款項,是否有及時繳納增值稅?根據財稅[2016]36號規定,以預收租金的方式提供租賃服務,按照實際收到的租金繳納增值稅。若蛋殼公寓未就預收租金繳納增值稅,則存在延遲納稅需補繳滯納金的稅務風險。

 

第二,業主個人是否有向蛋殼公寓開具發票,蛋殼公寓是否履行扣繳個稅的義務。個人出租不動產允許在稅局代開5%的增值稅專用發票,承租企業取得專票可以抵扣進項。但由于蛋殼公寓涉及大量個人房源,取得個人代開發票的難度很高,增加了不能取得合規票據稅前扣除與抵扣的風險。另外,由于業主不愿意承擔稅費,蛋殼支付給業主個人的租金是否有履行代扣代繳個稅的義務,也是一大難題。

 

傳統商業模式插上互聯網的翅膀,在稅務籌劃方面也海闊天空。從蛋殼公寓的創新租賃模式來看,通過拆分物業管理費與轉移成本的方式降低了增值稅與房產稅。各位看官也不妨借鑒這種思路。

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